Calitatea multor blocuri de apartamente construite după anul 2000 și până aproape de zilele noastre a lăsat de dorit, deoarece dezvoltatorii au pus și ei prețul pe primul loc în lista celor mai importante criterii, ceea ce s-a tradus prin compromisuri la nivel de calitate.
Și pe bună dreptate că în multe proiecte cumpărătorii au avut motive să se fie nemulțumiți. Pereți subțiri, probleme cu instalațiile, materiale ieftine, de calitate inferioară, spații mici, compartimentări care nu au fost tocmai dintre cele mai fericite.
Dar prețul a fost și încă este un criteriu de cumpărare pentru români. Potrivit unui dezvoltator imobiliar prezent pe piața din România, Speedwell, companie belgiană care are un proiect de regenerare urbană, cu destinație mixtă, cu un buget estimat la cel puțin 500 de milioane de euro în prima fază, aici este ingredientul principal al calității slabe a construcțiilor din anii anteriori.
Am stat de vorbă cu Didier Balcaen CEO-ul și cofondatorul Speedwell, despre calitatea fondului construit în România. În timp ce susține că există o creștere a calității unor proiecte noi, în special începând de la segmentul mediu în sus, admite că plângerile multor cumpărători de apartamente și case în legătură cu nivelul calității locuințelor în care s-au mutat au fost justificate.
Iar totul pleacă de la dorința comună a cumpărătorilor, dar și a majorității dezvoltatorilor de a ținti către cel mai mic preț.
Dezvoltatorii au înțeles că românii vor să achite cât mai puțin posibil pe o locuință, astfel că piața a fost condusă de această tendință. Dezvoltatorii nou veniți s-au uitat și ei la ce face concurența pentru a rămâne competitivi. Iar ca să poată vinde ieftin, dar să rămână și cu o marjă de profit consistentă, costul de construcție a fost și el împins cât mai jos.
CEO-ul Speedwell afirmă că în România costul mediu de construcție era unul foarte scăzut, deoarece dezvoltatorii își luau ca reper proiectele competiției, să vadă cam la ce prețuri vând, pentru a veni pe piață cu proiecte competitive din punct de vedere al prețurilor.
„De cealaltă parte, vedem că apar tot felul de neplăceri din partea cumpărătorilor. Se bucură că achiziționează o locuință la un preț foarte mic, dar apoi se plâng de calitatea slabă a construcției și se întreabă de ce calitatea nu este mai bună”, a mai spus Didier Balcaen.
CEO-ul Speedwell a folosit o expresie din limba engleză, „If you pay peanuts, you get monkeys”, care este mai des folosită în zona de resurse umane, dar în acest context, expresia cea mai potrivit în limbă română ar fi „Doi lei dai, doi lei face”.
Didier Balcaen subliniază faptul că nu te poți aștepta la o construcție de calitate, dacă vrei să plătești cel mai mic preț posibil.
Ca un simplu exemplu, oferit de dezvoltatorul imobiliar, o clădire construită ieftin pentru a se încadra în preferințele de preț ale pieței va suferi la capitolul izolare termică, aspect care se va traduce mai târziu în facturi mai mari, atât de pentru încălzirea locuinței, dar și pentru răcirea ei.
„Poate că efortul financiar este mai mare la început pentru o locuință de calitate, dar se poate transforma într-o investiție care să-ți aducă beneficii pe termen lung. Din păcate, cumpărătorii nu văd lucrurile așa, iar prețul cât mai mic este un criteriu foarte important pentru ei”, a mai spus Didier Balcaen.
Reprezentantul dezvoltatorului belgian mai spune că este o problemă care nu va fi rezolvată prea ușor, deoarece nu există o metodă de succes prin care cumpărătorii să fie convinși să plătească mai mult pentru un produs mai bun.
„Din păcate, există această problemă a încrederii între cumpărător și dezvoltator. Este o provocare pe care încercăm să o rezolvăm cu clienții noștri la Speedwell. Chiar dacă vii cu cifre, cu date care să arate că merită să investească mai mult, există această lipsă de încredere și este o provocare să-i convingi să plătească mai mult”, ne-a mai explicat Didier Balcaen.
Despre Noua Casă: Guvernul nu ar trebui să influențeze o piață liberă
Didier Balcaen a mai spus că nivelul calității construcțiilor ar putea crește, mai ales în condițiile în care un program precum Noua Casă nu mai influențează piața. Deși mulți alți dezvoltatori s-au arătat nemulțumiți de modificarea plafoanelor TVA pentru achiziția de case, dezvoltatorul imobiliar a spus că se bucură pentru aceste modificări, pentru că nu va mai influența stocul nou de locuințe.
„Un lucru care mă bucură este acela că Noua Casă nu mai este un factor care influențează piața. Guvernul nu ar trebui să intervină cu astfel de măsuri care să influențeze piața. Într-o economie liberă, piețele trebuie lăsate să se regleze singure, prin raportul dintre cerere și ofertă. Nu este rolul guvernului să reglementeze un sector într-o economie liberă, a trecut era comunismului”, a mai spus Balcaen.
Acesta spune că măsura a fost pentru a-i ajuta pe cei care nu-și permiteau să-și cumpere o casă, dar a creat această piață în care mulți dezvoltatori au venit pe piață cu locuințe mici și modeste pentru a se încadra în parametrii programului.
„În felul acesta vii pe piață cu un produs slab calitativ, doar pentru a te încadra într-o schemă de ajutor”, ne-a mai explicat Didier Balcaen.
Potrivit lui, coborârea pragurilor de preț pentru locuințele care să se califice pentru un nivel de 5% TVA este un lucru bun, în special pentru segmentul mediu al locuințelor, pentru că nu mai este influențat de astfel de programe.
Dacă în trecut, circa 75% din oferta de locuințe din segmentul mediu era influențată de parametrii programului Noua Casă, acum, doar 5% dintre locuințele noi mai sunt „modelate” pentru a se încadra la un TVA de doar 5%.
„Pentru mine acesta este un lucru foarte bun pentru segmentul pe care activăm. Acum, vectorul principal este dat de calitatea pe care i-o oferi clientului în comparație cu concurența. Acesta trebuie să fie elementul de diferențiere între competitori”, a punctat Didier Balcaen.
În ceea ce privește accesibilitatea locuințelor din România, CEO-ul Speedwell subliniază faptul că datele arată că țara noastră este una în care locuințele sunt accesibile.
„Dacă te uiți la statistici, o să vedem că nu este doar o opinie, ci este o realitate că locuințele sunt mult mai accesibile în România. Datele noastre arată că în jur de 80-85% cumpără locuințe fără să fie nevoie să apeleze la un credit ipotecar. De exemplu, în Belgia este ceva greu de imaginat. În Belgia, doar undeva la 10% dintre cumpărători își permit să se gândească la achiziția unei locuințe cu banii jos, ceilalți apelând la un împrumut. Asta ne arată că puterea de cumpărare există”, a subliniat cofondatorul Speedwell.
2023 nu este un an grozav pentru piața rezidențială
Din ce ne spune Didier Balcaen, înțelegem că piața rezidențială nu are un an grozav, dar asta pentru că se face comparația cu ultimii doi ani, care au fost foarte buni, așa că se înțelege că dezvoltatorii se cam plâng degeaba.
„În ultimii ani am fost răsfățați de industrie și se pare e că lumea a uitat cum este în această industrie. Acum au venit aceste provocări, cum ar fi efectele războiului și a inflației. Piața este în scădere, iar măsurile luate de guvern par mai degrabă să ne lovească și mai mult, în loc să ne ajute. Dar dacă nu-ți plac provocările, nu ai ce căuta în imobiliare”, a subliniat Didier Balcaen, fondator și CEO Speedwell.
Potrivit lui, cel puțin din perspectiva Speedwell, nu se poate afirma că anul 2023 este atât de groaznic, deoarece volumele de vânzări încă sunt decente, iar nivelul prețurilor este unul satisfăcător.
Didier Balcaen mai spune că situația actuală din piața imobiliară nu ar trebui să fie ceva care să-i facă pe jucătorii din România să se simtă speciali, deoarece probleme pe piețele imobiliare se resimt în toate țările.
Mai mult, legat de alte țări din Europa, oficialul Speedwell a afirmat că s-a observat un comportament oportunist din partea dezvoltatorilor, care au profitat de scumpirea materialelor pentru a crește și mai mult prețurile locuințelor noi, peste nivelul care ar fi fost justificat de scumpirea costurilor de construcție.
Situația pe piața imobiliară va rămâne complicată în următorul an
În ceea ce privește costurile de construcție, dezvoltatorul belgian afirmă că nu se întrevăd ieftiniri prea curând, dar scumpirea costului de construcție nu este cea mai mare problemă a unui dezvoltator, cât lipsa predictibilității, care este cauzată de variațiile de prețuri, de fluctuațiile din lanțurile de aprovizionare, de dificultățile care apar în recrutarea de forță, dar și de modificările legislative.
Potrivit lui, acești factori îi împiedică pe dezvoltatori să-și facă un plan de business previzibil, ceea ce influențează în mod direct și prețurile locuințelor noi scoase la vânzare, pentru care nu vede vreo scădere importantă în perioada următoare.
„Vestea bună este aceea că perioada cea mai dificilă a inflației a trecut, iar lucrurile s-au mai stabilizat, dar prețurile de construcție continuă să crească. Cel puțin un an, un an și jumătate, situația va rămâne destul de dificilă, dar este ceva ciclic în industrie, iar cheia de a rezista este să te pregătești mereu pentru vremurile mai grele”, a mai spus Balcaen.
De cealaltă parte, ne-a mai spus el, este cunoscut faptul că în vremurile mai dificile apar noi oportunități de afaceri.
„Anul acesta am folosit banii pe care îi aveam pentru a achiziționa cinci noi terenuri în România, pentru a ne asigura noi locații favorabile pentru proiectele noastre”, ne-a mai dezvăluit acesta.
Unul dintre factorii cei mai importanți, care influențează tarifele constructorilor, potrivit lui Didier Balcaen, este acela că proiectele publice asigură o cerere destul de ridicată de lucrări pentru ei, așa că firmele de construcții nu simt nevoia să scadă prețurile solicitate.
De asemenea, un impact major al costurilor în construcții este dat și de faptul că vor crește costurile salariale pentru muncitorii din construcții, odată cu eliminarea facilităților fiscale oferite acestui sector.
